갑자기 전세 세입자가 나간다고 한다면? 전세퇴거자금대출!

서울 강서구 마곡동의 아파트를 보유하고 있는 김뱅샐씨는 최근 밤잠을 설치고 있습니다. 전세입자가 돌아오는 전세 만기 시점에 전세금을 돌려받고 집을 나가겠다고 했기 때문입니다. 전용면적 85제곱미터 아파트 가격이 16억원 이였을 때, 전세를 놓았기 때문에 현재 세입자의 전세금을 8억으로 맞췄습니다. 하지만 지금은 아파트 시세가 12억 정도로 형성되었고, 전세가격도 6억으로 떨어졌습니다. 따라서 신규 세입자를 구한다하더라도 2억원의 자금이 더 필요합니다. 전세가격이 이처럼 많이 떨어질거라고 생각을 못한 김뱅샐씨는 전세자금을 돌려주기 위해서 전세퇴거자금대출을 알아보려 합니다. 

전세퇴거자금대출이란

• 집주인이 임대차보증금을 반환해주기 위한 용도로 받는 대출 

위의 사례처럼 전세퇴거자금대출은 임대차보증금을 반환해주기 위한 용도로 대출을 받을 수 있습니다. 전세퇴거자금 대출의 다른 말은 세입자 퇴거자금대출 또는 임차보증금 반환대출이라고 불리기도 합니다. 전세퇴거자금대출도 주택담보대출의 한 종류이지만, 세입자의 보증금을 반환해 주는 목적으로만 실행된다는 차이점이 있습니다. 예를 들면 감정가 12억원의 LTV 60% 적용시, 담보대출은 7억 2천만원이 나오지만 전세퇴거자금대출은 전세금을 돌려주기 위한 전세금 6억원만 대출이 나온다.

전세퇴거자금대출 규제 및 한도

조정대상지역은 1주택 또는 일시적 2주택자만 전세퇴거자금 대출이 나오지만, 강서구 마곡동은 최근 조정지역에서 해제가 되었기 때문에 다주택자라고 하더라도 LTV 60%까지 대출이 가능합니다. 즉, 마곡 아파트가 감정가가 12억이라고 한다면 LTV 60%인 7억 2천까지 대출이 가능합니다. 다만, 전세퇴거자금대출은 전세가격인 6억까지만 대출이 나옵니다. 물론 전세퇴거자금대출 한도 6억도 DSR이 충족이 되어야합니다.

다행히 대기업 부장인 김뱅샐씨의 연봉은 1억원이 조금 넘기 때문에 전세퇴거자금대출 한도 6억 전액이 대출 가능합니다. 하지만 만약 김뱅샐씨가 DSR이 충족이 되지 못했다면 전세퇴거자금대출 6억이 안 나올 수도 있었기 때문에, 대출 실행시 DSR 충족 여부는 꼼꼼히 체크해야합니다. (→ LTV, DSR, DTI에 대해 더 자세히 알고 싶다면 다음 콘텐츠를 참고해주세요)
 

전세퇴거자금대출 규제 완화 및 변경사항

정부는 23년 3월 2일부터 전세퇴거자금 대출 한도와 주택 처분의무를 폐지하는 등 다주택자에 대한 규제를 대폭 완화하였습니다. 그렇기 때문에 전세퇴거자금대출을 받기가 좀더 수월해졌습니다. 기존 임차보증금 반환 목적의 대출 각종 규제가 일괄 폐지되었습니다. 폐지된 기존 대출정책은 아래와 같습니다.
 

기존 전세퇴거자금대출(임차보증금 반환 목적의 대출) 규제사항

• 투기.투기과열지역 15억원 초과 아파트 대출 한도를 2억까지만 설정
• 2주택자 규제지역 담보대출 시 다른 보유주택 처분의무
• 3주택 이상 규제지역 내 대출 금지

→ 위 3가지 기존 전세퇴거자금대출 규제가 일괄 폐지되었습니다. 

물론, 기존 대출규제비율 LTV와 DSR 범위는 그대로 유지키로 했기 때문에, 전세퇴거자금대출 실행시 이 부분은 참고해야합니다.
 

보금자리론을 활용한 전세퇴거자금 대출

무주택자나 1주택자는 특례보금자리론을 통해서도 전세자금 퇴거대출을 마련할 수 있습니다. 다만, 주택가격이 9억원 이하여만 하기 때문에, 위의 마곡 사례처럼 집 값이 12억원이 경우에는 해당되지 않는다. 특례보금자리론을 이용하는 1주택자인 경우 기존 주택을 대출실행일로부터 2년 내 처분해야 하기 때문에 이 부분도 고려해야합니다.

보금자리론 대출을 활용한 전세퇴거자금 대출의 총 한도는 최대 5억원입니다. LTV 70%와 DTI 60%로 보금자리론 대출을 활용하면, 전세퇴거자금대출보다 대출 한도가 더 많이 나올 수 있습니다. 보금자리 대출을 활용한 전세퇴거자금 대출금리는 4%대에서 적용 가능합니다. 또한, 전세퇴거자금 대출은 임대차계약 만료 시 신청 할 수 있고, 법인 임대사업자는 전세퇴거자금대출이 불가한 점도 참고해야합니다.

23년 부동산 전세시장 현황 및 총정리

금리가 지속적으로 올라가다보니, 전세자금대출을 받아서 전세로 거주하는 것보다 계약기간 동안 변동이 없는 월세를 사는 사람들이 늘어나면서 전세가격이 많이 떨어졌습니다. 또한, 최근 빌라왕 사건 등 전세금을 떼이는 경우도 많다 보니, 월세를 내더라도 보증금을 적게 넣을 수 있는 월세를 선호하는 사람들이 더 늘어났습니다. 그리고 전세보다 월세를 선호하는 이런 분위기는 당분간 지속될 전망입니다. 그렇게 되면, 전세가격은 더 떨어질 수 있습니다.

부족한 부분을 전세퇴거자금대출로 메울 수 있지만, DSR 한도 때문에 대출이 나오지 않는 경우 큰 낭패를 볼 수도 있습니다. 내려간 전세금을 돌려주지 못하게 되면 집을 급매로 팔게 되거나 전세를 준 집이 세입자에게 경매 신청을 당할 수도 있습니다. 따라서 부동산 투자를 위해서는 최대한 올린 전세금을 갖고, 다른 곳에 재투자하는 문어발식 갭투자는 조심해야 합니다. 갭투자자를 강의 하는 많은 강사들이 전세금은 무이자 차입금이기 때문에 최대한 많이 받아서 재투자 해야 한다고 주장하지만, 이렇게 전세가격이 하락하는 시기가 오면 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 항상 최악의 경우를 대비한 무리하지 않는 선에서 부동산 투자를 하는 게 오랫동안 투자자로 살아남을 수 있는 방법임을 꼭 기억해야합니다.