급하게 필요한 목돈 3억 후순위 담보대출로 가능할까

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최진곤마지막 수정
후순위대출

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 강남에서 자영업을 하는 A씨는 사업자금으로 급하게 3억원의 목돈이 필요했습니다. 평소에 대출 받는 걸 굉장히 싫어하는 성격이지만, 이번에는 사업자금으로 급하게 꼭 목돈이 꼭 필요한 상황이라 주거래 은행에서 대출을 알아보았습니다. 처음에는 신용대출을 알아보았지만, 한도가 3억원까지 나오지 않아 다른 방법을 찾아 보았습니다.

 

3억원의 큰 돈을 대출 받기 위해서 담보가 필요했습니다. 마침 본인이 갖고 있는 대치동 은마아파트를 담보로 대출을 알아보았습니다. 하지만 대치동 은마아파트 같은 경우 보증금 6억에 전세를 준 상태라 선순위 대출이 아닌 후순위 대출을 받아야 하는 상황입니다.
 

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후순위 담보대출이란? 

  • 후순위 담보대출은 저당이나 전세등 설정이 된 담보물에 후순위로 추가 대출을 받는 것을 말합니다. 

만약 위 예시 사례에서 은마아파트를 매입할 때, 선순위로 대출을 받고 후순위로 전세를 받는다고 하면, 대출 받는 금액에 따라 달라지지만 전세 세입자가 잘 들어오려고 하지 않거나 전세금을 낮춰서 전세를 놓아야 합니다.

 
은마아파트 집 값을 18억이라고 가정하고 선순위로 대출을 15억원을 받았다면, 세입자는 6억원에 전세금으로 후순위로 은마아파트에 들어가려고 하지 않을 것입니다. 왜냐하면 만약 집 주인이 집에 대한 대출을 못 갚는다면, 집이 경매로 넘어가게 되고 15억원에 낙찰 받는다고 하면, 본인의 전세금 6억원을 한 푼도 못 받기 때문입니다. 이처럼 선순위 후순위의 개념은 담보물이 경매로 넘어갔을 때, 먼저 돈을 받을 수 있는 순서를 말합니다. 
 

후순위 담보대출 상품 정보

후순위 담보대출은 대출 상환이 어려울 가능성이 커지기 때문에, 일반적으로 선순위 대출보다 금리가 높은 편입니다. 은행에 따라 다르지만 선순위 대출보다 적게는 1~2% 많게는 7% 이상 금리차가 날 수 있습니다. 후순위 대출은 추가로 대출을 받아야 하는 수요를 충족시키고, 높은 금리로 이윤을 극대화 시키기 위해, 대출 한도가 선순위 대출 보다 높은 편입니다. 일반적으로 선순위 담보대출을 LTV 60% (무주택자 70~80%) 적용되지만, 후순위 담보대출은 최대 LTV 80~90% 적용됩니다. 
 

후순위 담보대출은 앞에 사례처럼 저당, 전세 등이 설정된 부동산에 추가로 대출을 받아서 목돈을 만들어야 할 때 필요합니다. 혹은 기존 대출의 금리가 높아 대환이 필요할 때도 후순위 담보대출이 필요할 수 있습니다. 급하게 필요한 목돈 금액이 커서 신용대출 자체가 불가능한 경우에도 후순위 담보대출을 활용해서 목돈을 만들 수 있습니다. 
 

후순위담보대출 규제사항

후순위 담보대출도 원칙적으로 DSR이 적용이 됩니다. 따라서 수입이 없는 무직자나 수입이 적은 직장인 같은 경우, LTV 한도 만큼 대출이 충분히 나오지 않을 수 있습니다. 반면 소득이 많은 직장인과 자영업자들이 저렴한 금리로 DSR과 LTV 최대 한도만큼 후순위 담보대출을 받을 수 있습니다.(LTV, DSR, DTI에 대해 더 자세히 알고 싶다면 다음 콘텐츠를 참고해주세요) 

물론 예외적으로 후순위담보대출을 취급하는 기관에서 DSR을 적용 안하는 경우도 있습니다. 하지만 이런 경우 금리가 상당히 높기 때문에 대출 받을 때 신중하게 고려해야 합니다.

 

후순위담보대출은 어디에서 받을 수 있나요?

  • 후순위 담보대출은 시중은행, 제2금융권, P2P(대부업포함)에서 취급합니다. 

금리가 낮은 건 시중은행, 제2금융권, P2P(대부업포함) 순입니다. 하지만 대출 한도는 P2P, 제2금융권, 시중은행 순서입니다. 따라서 본인이 필요한 자금이 얼마인가를 체크해서 가급적 금리가 낮은 순으로 대출을 받는게 현명합니다. 

후순위담보대출 받을 때 유의사항

최근 은마아파트를 후순위 담보대출을 이용해서, 매매가 최고점에서 샀다가 경매로 넘어간 사례가 있습니다. 낙찰금액이 총 대출보다 작기 때문에 추가로 대출을 갚아야 하는 상황입니다. 집이 경매로 넘어가도 상환하지 못한 은마아파트에 설정되어 있던 대출은 사라지는 게 아니기 때문에, 소유주의 다른 재산 등을 압류할 수 있습니다. 은마아파트 경매 사례처럼 후순위 대출이 추가로 나온다고 해서 무리하게 대출을 받는 경우, 높은 금리로 인해서 큰 어려움에 겪을 수 있기 때문에 굉장히 신중해야 합니다.

  
참고로 세입자가 있는 집에 후순위 대출을 받기 위해서는 기존 세입자가 실제로 거주하고 있는지 금융사 확인이 필요합니다. 따라서 기존 세입자의 협조가 필요합니다. 아무래도 선순위 세입자는 집이 경매로 넘어가도 후순위 대출보다 먼저 돈을 받을 수 있기 때문에, 전세금을 지키기가 용의합니다. 

하지만 그럼에도 불구하고 세입자가 본인이 살고 있는 아파트에 대출이 설정되어 있는 걸 좋아하지 않습니다. 그래서 간혹 세입자들이 후순위 담보대출을 받을려고 하는데 협조를 하지 않는 경우도 종종 있습니다. 따라서 후순위 담보 대출을 받기 전에 충분히 세입자랑 이런 부분을 의논해야 안정적으로 후순위 담보 대출을 받을 수 있습니다. 

 

후순위담보대출 총정리

후순위 대출은 이미 전세나 대출이 설정되어 있는 집을 담보로 후순위로 추가로 대출을 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 급하게 목돈이 필요한 경우 꼭 필요한 대출이 될 수 있습니다. 

하지만 금리가 높고, 대출 한도도 많이 나오기 때문에, 대출을 받아서 다른데 투자하고 싶은 유혹도 생기기 쉽습니다. 이런 경우 무리하게 대출을 받아서 잘못 투자하면 큰 손실을 볼 수 있습니다. 담보 물건이 경매로 넘어가더라도 대출을 완전히 갚지 못하면 본인이 갖고 있는 다른 재산도 압류 당할 수 있습니다. 그렇기기 때문에 후순위 담보 대출을 받기 전 꼼꼼하게 고민해야 한다. 
 

대출은 양날의 검입니다. 잘만 활용하면 부를 증대 시킬 수도 있지만, 그렇지 않은 경우 위험할 수도 있습니다. 화상을 입을 수 있는 불을 잘 다루는 문명인들처럼 빚도 잘 다를 수 있는 투자자가 되기를 진심으로 기원합니다.

 

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최진곤

부동산 경력 18년차의 투자자다. 본인이 무일푼에서 부동산 투자로 성공을 이룬 경험을 많은 사람들에게 강의와 일대일 상담을 통해 도움을 주고 있다. 네이버 미래를읽다 공식 블로그에서 수 많은 고객 상담 후기가 있다. 저서: 서른살 직장인 10억을 벌다, 마흔살 건물주, 대한민국 부동산 어떻게 흘러갈 것인가? 보드게임 ' 건물주마블 ' 기획 및 제작
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