전세권 설정 등기 방법 및 효력 정리

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최근 집주인으로부터 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 급증하고 있습니다. 깡통전세, 전세사기로부터 내 보증금을 지키려면 어떻게 해야 할까요? 크게 보증금 반환을 책임지는 '전세보증보험', 이사 당일 까먹지 말아야할 '전입신고&확정일자 받기', 그리고 전세 권리를 증명하는 '전세권 설정'이 있습니다. 오늘은 바로 '전세권 설정'을 담아볼게요.

 

① 전세권 설정이 무엇인가요?

전세권 설정이란 등기사항전부증명서에 '내가 여기 전세 세입자예요'를 기록하는 거예요. 내 보증금이 이 집에 걸려있으니 경매 등에서 나를 꼭 챙겨줘야 한다는 도장같은 것이죠.

중요한 건, 전세권 설정 등기는 집주인과 세입자의 공동신청이 있어야 하기에 집주인의 동의가 필요해요. 그래서 조금이라도 불안하다 싶으면, 아예 집 구할때부터 부동산에 '전세권 설정이 가능한 집을 알아봐주세요'라고 알리는 게 좋아요.  


② 전세권 설정은 어떻게 하나요?

집주인이 동의했다면, 전세 계약서 작성 시 특약에 '임대인은 전세권 설정에 동의한다' 정도를 넣으면 돼요. 그리고 인터넷등기소에서 신청 GO! 등기신청서 작성을 하면 위임장도 함께 작성되는데요, 잔금 지급할 땐 해당 위임장에 임대인 서명이나 날인 받으면 됩니다.


③ 전세권 설정 어떤 효력이 있나요?

전세권 설정은 등기부에 기재되는 권리로서 확정일자와 마찬가지로 세입자의 우선변제권을 보존하는 효력이 있어요. 그럼 확정일자와 어떤 차이가 있을까요?

 

앞서 언급했든 집주인의 동의 여부, 그리고 비용입니다. 확정일자를 받는 것은 집주인의 동의가 필요 없거든요. 비용도 차이가 많이 나요. 확정일자는 수수료 600원만 내면 되는데, 전세권 설정등기는 보증금 액수에 따라 정해지거든요. 그래서 보통 확정일자까지만 하는 경우가 있는데요, 그럼 전세권 설정이 조금 섭섭해집니다. 더 좋은 장점도 분명 있거든요!

 

확정일자만 받은 경우, 별도로 집주인에 임차보증금반환청구소송 등을 제기하고 승소해야 강제집행 절차로 나아갈 수 있는데요. 반면 전세권설정 등기를 받았다면 별도의 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

 

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