최우선변제권 알기 : 내 보증금 지키는 방법

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보증금이 소액일 때는 최우선변제권만 있으면, 특별한 경우를 제외하고는 집이 경매로 넘어가도 보증금 잃을 걱정은 없어요. 그만큼 자취하시는 분들은 최우선변제권을 꼭 알아야 해요. 오늘은 최우선변제권의 뜻, 성립 요건, 최우선변제 금액까지 알려드릴게요.

‘최우선변제권’ 정보 정리✨

최우선변제권이란?

최우선변제권은 임대차계약으로 거주하고 있는 주택이 경매로 넘어갔을 때, 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말해요. 쉽게 말해서 집주인이 돈이 없어 주택이 경매로 넘어갈 시, 세입자가 억울하게 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 예방해 주는 권리죠. 이는 ‘주택임대차보호법 제8조 1항’에서 규정하고 있어요.


주택임대차 계약 관계에 있어 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해, 민법보다 우선하는 특별법인 주택임대차보호법을 적용해요. 따라서 최우선변제권의 성립 요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 ½ 범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 돼요.

임대인, 임차인 헷갈리시나요?

  • 임대인 : 집을 빌려주는 사람 = 집 주인
  • 임차인 : 집을 빌리는 사람 = 세입자

최우선변제권과 우선변제권 차이?

구분

최우선변제권

우선변제권

보증금

소액보증금 이하

제한 없음

성립 요건

주택 인도+전입신고

주택 인도+전입 신고+확정일자

효과

지역별 최우선변제금 배당

대항요건 및 확정일자 갖춘 다음 날이 근저당권 설정 일자보다 빠르면 우선 배당

최우선변제권은 최우선으로 보증금을 보호해 주는 강력한 권리예요. 하지만 지역별로 최우선 변제 금액이 정해져 있기 때문에, 보증금 전액을 보장해 주지는 않아요. 따라서 아무리 소액 임차인에 속한다고 하더라도 확정일자를 갖추어 우선변제권과 최우선변제권 모두를 갖추는 게 좋아요.

확정일자란?

  • 확정일자는 임대차 계약서에 공적 증명을 받는 것을 의미해요.
  • 이를 통해 임대차 계약이 언제 체결되었는지를 공식적으로 인정받을 수 있어요.
  • 임대차 계약서를 작성하고 해당 계약서를 가까운 주민센터에 제출하면 돼요.
  • 필요한 것은 임대차 계약서와 신분증이에요.

최우선변제권 성립 요건

임차인이 아래 3가지 요건을 갖추었을 때, 최우선변제권을 행사할 수 있어요.

  • 보증금이 소액에 해당할 것
  • 대항력을 갖출 것
  • 배당요구 종기일까지 배당 요구할 것

1) 보증금이 소액에 해당할 것

최우선변제권은 소액 보증금 임차인에 한해서 행사할 수 있어요. 소액임차인의 범위는 지역마다 다른데요. 아래 정리해 드릴게요.

 

소액임차인의 범위

  • 서울특별시 : 1억 5천만 원 이하
  • 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 : 1억 3천만 원 이하
  • 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 7천만 원 이하
  • 그 밖의 지역 : 6천만 원 이하

2) 경매 개시 등기 전 대항력을 갖출 것

여기서 말하는 대항력이란 주택의 인도와 전입신고(주민등록)를 의미해요. 대항력 발생 시기는 전입신고 다음 날 오전 0시부터예요.

 

주택임대차보호법 8조에 따르면, 소액임차인은 확정일자를 받은 날이 늦어서 선순위로 변제받지 못하더라도 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있어요.

 

3) 배당요구 종기일까지 배당 요구할 것

1, 2번 요건을 모두 갖추어 최우선변제권이 생겼다 해도, 주택이 경매로 넘어갔을 때 배당 요구를 하지 않으면 권리를 행사할 수 없어요.

 

따라서 임차 주택이 경매나 체납처분으로 매각될 경우, 임차인은 집행법원에 배당요구 또는 체납처분청에 우선권 행사 신고를 해야 해요. 배당 요구는 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 작성하며, 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 해요.

주의할 점

  • 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(인도 및 주민등록)을 갖추어야 해요.
  • 배당요구의 종기까지 그 대항력을 유지해야 해요.
  • 임차인이 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정 등기를 마친 경우, 임차인이 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실해요.
  • 따라서 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 갈 경우, 전세권설정 등기보다는 법원에 임차권등기명령 신청으로 대항력을 유지해야 해요.

최우선변제 금액은 얼마일까?

  • 서울특별시 : 5천만 원 이하
  • 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 : 4천3백만 원 이하
  • 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 2천3백만 원 이하
  • 그 밖의 지역 : 2천만 원 이하

최우선변제 금액 예시

거주 지역

보증금

소액임차인 여부

최우선변제금

서울

5천만 원

소액임차인

5천만 원

서울

1억 원

소액임차인

5천만 원

서울

2억 원

소액임차인 X

해당 X

오늘은 보증금을 지킬 수 있는 권리인 최우선변제권에 대해 알아봤어요. 금액이 큰 전세 계약은 전세금반환보증보험에 가입하고, 소액 보증금의 월세 계약은 최우선변제 금액을 잘 살펴보시고 거래하세요. 그 외에도 안전한 거래를 위해 임대차계약을 할 때 가장 먼저 등기부등본을 열람하여 [을구]란에 나보다 우선하는 근저당이나 담보물권이 있는 것을 꼭 확인하세요!

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    동주

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